买的新房，阳台不知道咋封闭;人已经入住，地下车库还没启用;买到的是腰线房，影响采光还影响心情……买房，你有没有遇到这样的烦恼?

今后，这些烦恼可能在房地产项目规划阶段就解决了。记者从亳州市自然资源和规划局获悉，近日，亳州市出台多项措施进一步规范房地产项目规划建设相关工作，切实保障购房者的合法权益。

这些措施涉及沿主干道住宅阳台统一封闭、统一阳台和外墙保温层计算标准、鼓励住宅底层架空规划设计、严控设置沿街商铺、对容积率进行弹性控制等方面，将不断推进我市建筑品质提升，在满足市民对品质生活需求的同时，提升城市“颜值”。

结构外阳台封闭与否按一半面积算

美丽阳台是城市里不可或缺的风景，更是城市居民生活质量提升的直接体现。但现在封包的阳台五花八门、杂乱无章，严重影响了城市形象。

对此，亳州市提出，新建住宅小区沿主干道路的住宅小区住宅楼立面阳台统一封闭设计;非沿主干道路的住宅小区原则上要求阳台统一封闭，如不统一封闭，须为业主提供自行封闭阳台的统一建设方案。

阳台统一封闭好处多，但开发商过去却不愿这样做，其中很重要的原因是阳台计算标准不统一。如果封闭阳台，开发商将增加不少成本。

房产测绘部门对居住区结构内外封闭阳台建筑面积计算为全面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算;规划部门对封闭或不封闭阳台主体结构内的阳台，按其结构外围水平面积计算全面积，结构外阳台建筑面积计算为1/2面积。

“简单的理解就是，如果开发商将阳台封闭，房产测绘、不动产登记部门就会按照阳台全面积计算，不能只算一半面积了。”亳州市自然资源和规划局城乡规划设计院规划技术服务科有关负责人说，由于开发商设计的阳台多为结构外围的阳台，封闭阳台不仅会增加其施工成本，还会造成房屋面积“增大”，业主多掏钱，引发开发商与业主之间的矛盾。对开发商来说，封闭阳台出力不讨好，自然也就缺乏统一封闭的动力。

为解决这个问题，亳州市明确对2022年5月6日后供应土地的住宅项目，统一阳台计算标准，根据《建筑工程建筑面积计算规范》，无论阳台封闭与否，在主体结构内的阳台，建筑面积按其结构外围水平全面积计算;在主体结构外的阳台，建筑面积按其结构底板水平投影面积的一半计算，解决规划审批、房产测绘、不动产登记面积计算规则不一致等问题。

这也就是说，今后新建小区无论主体结构外阳台是否封闭，都按照一半面积计算，解决了开发商的后顾之忧，提高了开发商统一封闭阳台的积极性。

另外，对2022年5月6日后供应土地的住宅项目，统一外墙保温层面积计算标准，外墙保温层面积不计入容积率和建筑面积，与房产测绘面积计算标准保持一致。此举有利于解决规划审批、房产测绘、不动产登记面积计算规则不一致等问题。

对容积率等指标进行弹性控制

住宅容积率在很大程度上决定了小区的品质。一般来说，容积率越低，同样面积的建设用地建设的房屋越少，居住品质越高，因此，容积率越低越好。但对开发商来说，容积率越低，意味着可以卖的房子少了，经营压力变大。

亳州市明确提出，在符合控制性详细规划的前提下，规划部门出具规划设计条件时，可以对容积率等指标进行弹性控制，鼓励住宅产品多样化。

目前国家正在推行“降高降强度，提质提风貌”城市发展理念，对住宅容积率严格管控，很少再批高容积率的住宅项目。另外，随着生活水平的提高，市民对住宅的要求越来越高，低容积率小区将会越来越受欢迎，因此开发商也要紧跟时代变化，在不超过项目容积率最高标准的前提下，灵活调整容积率等指标。

我市明确，在项目规划设计阶段，鼓励建设单位开展住宅底层全部或部分架空规划设计，提高住宅小区公共活动空间。

《住宅设计规范》规定，架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层有利于小区空气流动，增加生活休闲设施，提高景观通透性，丰富视觉层次，因此越来越受到市民的喜爱和欢迎。

亳州市明确，在项目规划设计阶段，鼓励建设单位开展住宅底层全部或部分架空规划设计，提高住宅小区公共活动空间。

目前，亳州市已有部分小区在底层设置了架空层，并打造成为居民活动场所。“架空层的出现，将进一步提高活动便利性，增强居民沟通交流，改善小区居住环境。”亳州市自然资源和规划局城乡规划设计院规划技术服务科有关负责人表示。

鼓励小区地下车库接入市政道路

人车分流不仅能保证行人安全，还能提高车辆通行效率，越来越多的小区开始实行人车分流。为此，我市提出，在符合设计规范的前提下，鼓励住宅小区地下车库出入口直接接入城市市政道路，实行人车分流，提高车辆出入效率。

为了消除车库出入口接入市政道路可能造成的交通安全问题，出入口一般不接入城市快车道、主干道，而且会严格审核出入口的设置，做好便民与安全之间的平衡。

另外，《亳州市城市控制性详细规划》规定，住宅用地地下停车比例不宜小于90%，剩余的10%车位中包括小区沿街商铺门前的停车位，因此未来小区地面上的停车位将“所剩无几”，为实行人车分流奠定了条件。

目前，市区一些小区存在地下停车场无法使用的问题，由此引发停车难、毁绿建设停车位等现象，原因是开发商将地下停车场作为最后验收项目，造成迟迟无法投入使用。

对此，亳州市要求，严格规划核实，原则上建设项目地上与地下空间应统一建设、同步规划核实;确需分期核实的，分期方案需报经自然资源和规划部门同意，且地下空间以及公建配套不得单独纳入最后一期核实。

这从制度上保障了地下空间与地上空间同步验收，确保地下停车场如期投入使用，从而保障了广大业主的停车权益。

严格控制非商业区沿街设置商铺

考虑到居民生活，住宅小区都会配套一定的商业，但如果商业配套过多，不仅造成商业过剩，还会对居民生活造成困扰。

亳州市明确提出，对商业集中区，可适当沿街设置商铺;对非商业区，严格控制沿街设置商铺，特别是沿主干路、次干路，减少沿街商铺污水、油烟、噪声等对住宅小区环境的影响。

未来，市区将出现越来越多的内街，如融创南湖大观小区和古井上善名郡等商业街区形式，同时考虑到商业的便利性、可达性及消防安全性，亳州市将从严审核商业内街设计。

提起腰线层，购房者往往避而远之，谁都不愿意买到腰线房。腰线不仅影响房屋采光，带来安全隐患，而且还存在渗水风险。

亳州市要求，严控建筑立面腰线层构造的形态和尺寸，做到腰线层尽量小巧、精致，减少对户内采光通风的影响。腰线层必须在规划设计文本中予以明确，且在项目现场及自然资源和规划部门网站公示。

“腰线的主要作用是美观，让住宅楼看起来有层次感。但因为腰线存在的诸多问题，往往成为投诉的重点。”虽然关于腰线的高度没有明确的规定，但开发商应该从实际角度出发，尽量减小腰线高度，降低对房屋采光、通风等影响。

顶层露台也是投诉的热点问题之一。亳州市要求，考虑安全及业主权益，在项目规划设计阶段，从严把关住宅楼栋顶层露台设置，严格限制房地产企业利用露台或顶楼装饰构架，进行诱导性设计或过度宣传。

亳州市自然资源和规划局有关负责人表示，亳州市还将对房地产企业和销售公司的宣传资料进行监督把关，必须以经批准的方案图纸为蓝本，户内分隔墙是否实砌、房间具体使用功能、厨卫间尺寸等必须以清楚、明显、精准的文字形式进行标识，保障广大购房者权益。(记者 李鹏 通讯员 高峰)

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